Как работают счета эскроу в ИЖС

Счета эскроу в строительстве: от многоэтажек к частному домостроению

Система счетов эскроу в российском строительстве прошла путь от фундаментального проекта в многоэтажном строительстве до нового инструмента на рынке ИЖС. Сегодня этот механизм не только защищает права граждан, но и формирует новую экономику строительной отрасли — с защитой граждан, доверием банков, прозрачностью сделок и доступным финансированием.

История вопроса: от многоквартирных домов к ИЖС

Счета эскроу в строительстве стали обязательными при запуске новых проектов после 1 июля 2019 года. Их внедрение началось в рамках поправок к Федеральному закону № 214-ФЗ, регламентирующему особенности строительства по договорам участия в долевом строительстве. Суть механизма проста: деньги дольщиков поступают не напрямую застройщику, а на специальный «безопасный» счет в уполномоченном банке. Застройщик получает деньги после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Внедрение счетов эскроу в ИЖС началось с их распространения на строительство жилых домов в границах малоэтажных жилых комплексов, что стало возможным после 01.03.2022 в рамках очередных поправок в законодательство о долевом строительстве.

Следующим этапом внедрения счетов эскроу в сегмент загородной недвижимости стало вступление в силу с 1 марта 2025 года Федерального закона № 186-ФЗ, который на законодательном уровне определил порядок использования счетов эскроу при строительстве жилых домов по договорам строительного подряда на земельных участках, принадлежащих заказчикам на праве собственности, аренды, безвозмездного пользования. 
 

Как работает схема: участники и их роли  

• Заказчик (гражданин): заключает договор строительного подряда 
  с подрядчиком и открывает в банке счет эскроу, куда вносит собственные 
  или кредитные средства.
• Подрядчик (юрлицо или ИП): размещает сведения о договоре строительного подряда на строим.дом.рф
• Банк: открывает и обслуживает счет эскроу. После получения выписки 
  из ЕГРН о регистрации права собственности заказчика на построенный жилой дом раскрывает счет эскроу в пользу подрядчика.

Налоговые льготы и другие особенности

• Подрядчик освобождается от уплаты НДС на собственные работы
• Подрядчик может получить проектное финансирование на строительство жилого дома, в том числе с использованием поручительства ДОМ.РФ
• За счет 100% наполнения счета эскроу ставка по целевому кредиту 
  на строительство жилого дома для подрядчика ниже, чем ставка по кредиту 
  для застройщика многоквартирного дома